リフォームを格安に抑えることは賃貸経営を行う上で非常に重要です。
ボロ物件を購入する際にはリフォームが必ず必要になります。中古物件であっても経年劣化によるリフォームを避けることはできません。
物件を買えば買うほど、時間がたてばたつほどリフォームする回数や頻度は増えます。
この時もしリフォーム費用を他の投資家と比べて半額の金額で行えるだけのノウハウを持っていたとしたらどうでしょうか。
物件の利回りを上げることができるし、浮いたお金で建物設備のグレードを上げることもできます。
自らの手で高利回り物件を作り出し、競争に強い物件を作り出せるようになるのです。
そこで今回はリフォーム費用を格安に抑える秘訣をご紹介します。
外注比率の低い業者を選ぶ
外注比率の低い業者を選ぶと良い理由は、業者の事業構造にあります。
外注比率というのは、依頼する全リフォーム内容のうち何割を自社でなく外注を使い施工するのか、その割合のことです。
リフォームは、簡単そうな内容に見えても1人の職人だけで完成できることは少ないです。多くの場合は複数の専門工事業者が分担して作業します。
壁はクロス職人、間取り変更は大工さん、塗装は塗装職人、給排水管工事は配管職人、電気配線は電気職人など。
例えば、和式トイレを様式化するリフォームで考えてみると、工程は
- 床と和式トイレの解体＆撤去（大工さん）
- 給排水管工事（配管職人）
- 電気配線工事（電気職人）
- 壁&床面下地仕上げ（大工さん）
- 壁クロス&床クッションフロア張り（クロス職人）
- 洋式トイレ設置（設備工事職人）
となり、様々な職人が関係してきます。
業者側からリフォームを見てみると、依頼されたリフォーム内容が自社だけで完結できない場合、他社へ外注することになります。
和式トイレの洋式化の例でいうと、全ての作業を外注で施工するリフォーム会社もあれば、給排水管と電気配線だけは外注する会社、全ての工程を自社で施工する会社と実に様々な会社があります。
外注をする時は、外注先が出してきた見積り金額に対して、自社の利益を上乗せします。そうしなければ外注分の工事に関して利益がなくなってしまうからです。
また、外注先がさらに下請けへ作業を投げることもあります。この時は下請けの利益も乗るため、さらに割高となってしまいます。
こうした理由から外注比率は低ければ低いほど、リフォーム費用を抑えることができます。
究極的には、全てリフォーム内容を完全自社施工であることが望ましいです。少数精鋭の多能工職人集団に依頼できると最高ですね。
上乗せする利益は業者により異なりますが、10％から20%、多い場合は50%になることもあるようです。
同じ工事内容の見積り金額で何百万もの差が出てくるのはこのためです。
なので、外注比率の低い業者を選ぶのが良いです。
間接費が少ない業者を選ぶ
間接費というのは、直接売上を生み出すものではないが、企業として必要なものにかかる費用のことをいいます。リフォーム会社でいえば、営業や広告料、モデルルーム、人事、総務などが当てはまります。
この費用の原資は何かというと、僕らのリフォーム費用から賄われています。そのため、派手な広告を打っていたり、大量の営業マンを抱えているような業者からの見積りは必然的に割高なものになります。
間接費は、大手ほど高くなる傾向にあります。その次に株式会社、有限会社、個人事業主と続きます。
これは小規模であるほど企業運営のための余分な費用が不要になるためです。
間接費が少ない業者であれば、見積りで出てくる金額も低くなる可能性も高くなります。
そのため、間接費が少ない業者を選びましょう。
適度に忙しくない業者を選ぶ
忙しい業者は人気者です。僕らが無理に値引き交渉をしても通る可能性はかなり低いでしょう。なぜなら、他にも客がたくさんいるため、値引き交渉してこない大人しい客の仕事を受ければいいと考えるからです。
また、忙しい業者はCMだったり、広告だったりで集客に力を入れているケースが多く、上であげた通り間接費も高くなっているため、なおさら選ぶべき相手ではありません。
一方、ほとんど仕事がなく暇を持て余している業者はどうでしょうか。
仕事が無さすぎる業者もこわいでよね。創業間もない状況であればまだリピーターもおらず、集客ができていないだけのこともありますが、それなりの期間が創業から経っている場合、仕事が来ないそれなりの原因があります。
そのため、暇すぎる業者は避けた方が良いでしょう。
なので、理想は適度に忙しくない業者を選ぶことです。
CMや広告などやってないが、地元密着で長年やってきた評判から安定的にリピーターがついていて、運営できている業者だとあたりですね。
統一図面で相見積もりをとる
統一図面というのはリフォームで実施する内容と導入する設備のメーカーや型番までを確定させた図面のことです。
どういったリフォームをするのか、どのような設備を導入するのかが未確定のまま相見積もりを取ってしまうと、各業者ごとに様々な形式の見積もりが来ることになるので、比較しようがない状態になってしまいます。
ソフトウェアの世界でもそうですが、実際に作るものの中身が決まるまではどのぐらいの工数がかかるのか、ということは見えないことが多いです。
やることが未確定のまま相見積もりを取り、最も安い業者を選んだとしても、その内容が価格に見合ったものであるかどうかは何の保証もありません。
なのできっちり仕様を固めた上で相見積もりをとることが大切になります。
とはいえ初めてリフォームで、仕様を詰めきることは難しいです。
なので最初は大手で見積もり無料なリフォーム会社と話して、仕様の詳細な部分まで詰めきってしまうことをお勧めします。
実際に現地調査をして、サイズも測ってもらって、どの設備が入るか、どの型番だったら入るかと、いうところまで具体的に明確にしていきます。
このとき大手なのでおそらく価格は結構高い見積もりになってくるとは思います。ですが、この段階では後に合い見積もりをするための見積もりを取っているだけなので価格は気にしません。
見積もりの内容も人工と材工をわけて出してもらいます。
各工事ごとの人工と材工に分けてもらうことで後に他の業者との相見積もりが可能となります。
指値を入れる
次に指値についてです。出来上がった各社の見積もりを比較すると、工事ごとに高い業者と低い業者がバラバラにあることがわかると思います。
これは業者ごとに外注を使ってる部分が異なることから生じています。
この違いの部分に指値を入れていきます。
何の根拠もなくただ安くしてくれ、という伝え方では素直に対応してくれません。
業者の方でも原価という赤字になってしまう限界単価があるからです。
なので業者が赤字にならない範囲で指値を出すことが大切になります。
先ほどの相見積もりの結果、工事ごとの最低金額が実際の相場感のある指値をすべき金額となります。
その金額までであれば実際に請負業者がいるって意味で不可能な金額ではないというということです。
あとは各工程ごとの最低金額をピックアップした合計金額でもって一番信頼のおける。業者に対して指値の故障します。
この割引交渉時計と受け入れてもらうためにもあまり忙しすぎない業者で適度な規模感で外注比率の低い業者に依頼することがある大切になります
この指値を入れて大幅な格安リフォームを実現しましょう。
施主支給も検討する
通常リフォームの設備については業者側で手配することが服多いですが、施主側で手配することも可能です。
これが施主支給となります
業者の価格があまりにも高かった場合は施主支給を検討すると良いです。
最近ではネットでも様々な設備を低価格で購入することが可能となっています
一度オンラインね。ユニットバスやトイレ洗面台などの設備の価格調査をしてみると相場観を学ぶことができるのでリフォームでの価格交渉能力も大幅にアップできると思います。
分離発注も検討する
他にも部に発注するという方法もあります。
通常のリフォームの場合リフォーム会社が必要な工事内容に剃った専門工事業者を手配しています。
専門工事業者の手配だったり全体のスケジューリングをするするという意味でリフォーム会社は利益を得ているわけですがこの部分の作業を施主みずからが行ってしまう方法です。
リフォーム業者の利益はマリカれる分火を安くなりますがその分内容は難易度が上がります。
なのである程度はリフォームの皇帝の手順を博している。理解しきっているレベルでないとはこれを実践することは難しいです。
て初めての場合は何分に発注をせずに中小のリフォーム業者に依頼し実際のリフォーム工程よ。目で見て並んだ上で取り掛かるほうが安全です
まとめ
格安なリフォームを求める場合は業者選びら非常に重要となります
よく聞く名前だから安心という理由だけで大手大選ばず、地元の中小な優良な業者にトライしてみましょう。
腕は確かだけれども職人気質なため営業が弱かったり地元での評判のみで経営できている業者が理想的なパートナーとなります。
そして、価格交渉をお願いしましょう。
一度こうした割安でリフォームしてくれるパートナーを見つけることができれば、今後の近隣エリアでの物件拡大の際に非常に力となってくれるはずです。
