「不動産投資やってみたいんだけどどんな物件を買えばいいの？」
勉強はじめたばかりだと何を基準にどういう物件を選んだら良いのかわかりませんよね。
ある人は「区分マンションを買いなさい」と言っているし、ある人は「まずはアパート一棟買いなさい」と言っている。またある人は「新築アパートを買いなさい」と言っているし、さらには「都内で新築RCを買いなさい」と言う人もいる。
「もはや何でもいいんじゃないの？」と思えるほど相反する様々な意見が飛び交っているので、何を信じればよいのかわからなくなるのも無理はありません。
ただ、僕は数ある手法の中でもボロ戸建投資を強くお勧めします。
今回は僕がボロ戸建投資をお勧めする理由をご紹介します。
目次
借金なしでスタートできる
みんな大嫌いな借金。不動産投資をする時に一番怖いのは借金ですよね。やはり借金が多くの人の抵抗になってるのは間違いないと思います。
でもボロ戸建の不動産投資をする場合は、100万から500万でスタートできるので借金なし現金のみで購入できます。
千葉や埼玉あたりでも300万から400万ぐらいの戸建てはチラホラ今でも見つかります。このぐらいの価格帯の物件に、さらに指値を入れて割安で購入するのが王道なやり方です。
現金ではじめた場合、仮に空室期間が延びてしまっても毎月の借金返済が発生しないため、精神的にものすごく楽です。
もしローンで物件を買うと、決済後は毎月借金の返済が求められます。空室期間が長くなるとその分家賃収入が減ります。貯金を崩して借金返済に当てることもあります。
それを考えると、とても気持ちが楽ですよね。
なので時間をゆっくりかけてDIYでリフォームすることもできますし、しばらくそのまま寝かしておいても全く問題はありません。
また現金購入の場合、借金で返済する物が発生しないので、破綻するリスクもゼロです。
そういう意味でローリスクで手堅く投資をスタートさせたい人にとっては最高の投資方法になります。
また、「低属性のローンが組めない」という場合でも、ボロ戸建て投資であれば現金購入で突破できるため問題ありません。
最初にお金を貯めるところまではやらないといけませんが、そこさえ突破すれば誰でもはじめられる手法なのです。
割安で購入できる
基本的に綺麗な物件であるほど値段は高くなります。みんなが欲しくなるからですね。
逆にボロ戸建物件の場合、やはり欲しいと思う人は少ないですよね。
誰だってボロボロの家を欲しいと思う人はいませんよ。みんな避けて通っていくと思います。
人気のない物件であれば買い手が少ないので、買い手側の主張が通りやすくなります。買いたいと言ってくれる人が貴重になるからです。
修繕費を差し引いて購入できる
またボロ戸建ては修繕費用が必ず発生します。
「修繕費用が100万円かかるから、その分を差し引いた150万円でお願いします」と言った価格交渉も可能です。
修繕費用がいくらかかるかリフォーム業者に見積もりをもらい、具体的な金額を提示できると良いです。
ボロければボロいほど、汚ければ汚いほど値下げ材料にできます。そういった部分を指摘していくことで物件を相場よりも割安で獲得できます。
売主にやる気がないことが多い
ボロボロのまま放置しているくらいなので、売主側はもうこの物件に関して、高く売ろうだとか、利益を得ようということを諦めている可能性が高いです。
少しでも愛着があり、大切にしているのであれば、それは物件の状態に現れるはずだからです。
あなたも大切にしている家であればしっかり手入れをすると思います。
「住んでいない家を掃除したり、リフォームしたりするのはお金がかかる割にメリットも少ないわね。どうしようかなこの物件。売りに出そうかしら」
このような心理状態で売りに出されている可能性が高いのです。
この場合、「高く売れるに越したことはないけど、最悪赤字にならない金額で売れたらいいわ」というケースも多いです。
そのため指値も通りやすく、割安で購入しやすいのです。
高利回りを実現しやすい
ボロ戸建物件の場合、1都3県（東京・神奈川・千葉・埼玉）であれば少なくと5万円は家賃が取れると思います。
年間にすると60万円の家賃収入になります。
物件価格とリフォーム費用の合計額が500万円に収まれば利回りは12％となります。
300万円の物件に対して200万円までリフォームができると考えると、全然現実的な範囲ですよね。
合計金額を400万に抑えることができれば利回りは15％です。
さらに、合計金額が300万円におさまると、利回りは20％にまで達します。
最初の一件目の投資は、どこで失敗するかわからないので300万円、利回り20%までにおさえて投資できると、精神的にも良いと思います。
300万円の物件対して100万円台で指値を入れる。そしてリフォームを120万円に収めて実施する。このぐらいでできれば合計300万円に収まります。
いくら指値が通らなくてもめげずに数をこなしていけば必ずこのような物件に巡り合えます。継続して行動していきましょう。
売却益を出しやすい
購入価格を抑えることができると市場よりも割安で買えているため、売却の時には利益が出やすくなります。
これは非常に大きいです。やはり入口で割安で買えれば手口も負けにくくとなります。
物件購入時に、リフォームで同じ物件とは思えないレベルにまでピカピカに再生させます。
すると、購入時には誰の目にも止まることのなかった物件が、多くの人が欲しがる物件に生まれ変わるのです。
150万円で購入した物件が、市場価格の300万円では当然のように売れるでしょう。
ピカピカに再生しているため、400万円でも売れるかもしれません。
実需向けにも売却できる
また、1棟アパートの場合は買い手は投資家や業者になることが多いですが、戸建ての場合はマイホームとして利用したい実需向けの人も対象になります。
その分、多くの人が買い手として手をあげてくれる状態になりやすく、高く売却できる可能性も高まります。
（ただし、実需向けとして売る場合は、設備も賃貸グレードではなく実需向けグレードでリフォームしておかないと対象として見てくれる人の数が減ってしまうかもしれないので注意）
DIYでコスト削減できる
ポロ戸建ては現金で購入することが多いので、ゆっくり時間かけて作業するのに向いています。
なのでリフォームの勉強としてDIYでクロス張り替えをしたり塗装したりダイノックシートを施工したり推薦は交換したりして安くリフォームも行うことができます。
低リスクでリフォームノウハウを学べる
ボロ物件の再生で高利回りを狙おうとしていても、最初から全空アパート再生を手がけるのは、やはりリスクが高いですよね。
一室あたりのリフォームはいくらぐらいで完成するのかの相場感もないでしょうし、どうやって進めればよいかという部分もわからないことが多いと思います。
なので、リフォームを学ぶという意味でも、より小さい規模から始めたいというのがありました。
スモールスタートにはボロ戸建てがぴったりです。
自分がDIYに向いているのか含めて試験運用として確認が出来るし、リフォームの全体の流れや手順も経験することができるので非常に勉強になります。
ここで学べるリフォームノウハウは今後の賃貸経営で長く活用できるスキルです。
低リスクのボロ戸建て投資で学習してしまうのがやはり良いと思います。
今後の担保物件としても使える
またボロ戸建ては建物としてではなく土地として売却に出ているケースが多いです。
売主も建物は使えないものとして見ているからです。
実際に価格も土地の路線価相当であることも多いです。
銀行の担保評価は土地の路線価ベースで評価するため、戸建て物件も購入価格と同程度で評価してもらえることが多いです。
例えば、1000万円のアパートを買う場合を考えてみましょう。
銀行からのアパートの物件評価は700万までしか出ませんでした。このとき300万円は手出しで払う必要があります。素直に物件を買うと、手出しの300万円はこの物件で固定されてしまうことになります。
一方で、先にボロ戸建てを300万円で1戸買ったとします。ボロ戸建ての担保評価が物件価格と同じ300万円出ました。
銀行から戸建てが300万円の担保評価として評価してもらえるのであれば、手出しの現金300万円は不要になります。
1000万円のアパートをフルローンで買うことができますね。
この2つのパターンでは手出し300万円を使ったという意味では同じですが、一方ではアパート1棟の家賃収入を、もう一方ではアパート1棟と戸建て1戸の2物件の家賃収入を得ています。
より手元の現金を有効に活用できている事例と言えます。
現金で積算評価が出る物件を買えると、このような使い方もできるので今後の規模拡大において非常に役に立ちます。
この時に気をつけたいのが物件の所在地です。銀行の営業エリア外だと評価が出ないことがあります。特定の地域に集中させると良いでしょう。
神奈川なら神奈川、埼玉なら埼玉、千葉なら千葉とエリアを絞り規模拡大していくと、融資だけでなく、各業者づきあいの面でも効率がよくなるためお勧めです。
まとめ
もはやメリットしか感じられないボロ戸建投資ですが、デメリットがあるとすれば手間がかかるところです。
ただ、この手間と引き換えに得られるメリットは絶大です。DIYやリフォームのノウハウは今後の規模の拡大に活かせるし融資の面においても有利に働かせることができます。
もしまだどの手法にするのか迷っているようでしたら、一度ポロ戸建投資を検討してみてください。
手間を惜しまない人であれば楽しめると思います。
