「不動産投資で安定収入を築きたい！でも何に注意すればいいんだろう」
不動産投資に興味が湧いた頃は良い面ばかりが目に付きます。でも、良いことばかりなわけはありませんよね。
危険な部分もたくさんあるはずです。慎重な人、賢明な人であるほど、リスクを知りたいと考えます。
あなたはどうでしょうか。既にリスクについて十分学べているでしょうか。
今回は、不動産投資に潜む8つのリスクとその対策をご紹介します。
この記事を読めば、気をつけるべきことは何なのか、それに対してどうすればよいかが明確になるはずです。
目次
空室リスク
空室リスクとは、入居者が決まらず空室の状態が長引き、家賃収入が減少してしまうリスクです。
例えば1部屋家賃5万円、8戸アパートの場合、月の家賃収入は40万円です。
1部屋空きがでると収入は5万円減ってしまいます。そうなると月の家賃収入は35万円になります。4部屋が空室になると20万円になってしまいます。
空室が出ることの収入減少のインパクトは想像しやすいと思います。
では空室リスクを減らすにはどんなことができるでしょうか？
賃貸需要の現地調査を行う
「空室が全然埋まらない！こんなはずじゃなかった！」
購入後にこんな事態をなくすためには、事前に現地調査を行うことが必須です。
現地調査というのは物件近隣の不動産屋さんに話を聞きにいくことです。
賃貸仲介の不動産屋さんは入居者の需要を最も把握しているプロです。
毎日のように「徒歩十分以内の物件がいい」だとか、「追い炊き機能がついていないと嫌だ」だとか入居希望者のリアルな声を聞いています。
このユーザーが求める理想像をヒアリングで把握するのです。
例えば、
「このエリアではどんな年代の方が一番お部屋探しに来ているんですか」
「このエリアで一番人気の間取りはなんですか」
「このエリアで必須の設備はなんですか？」とか。
こうしてこのエリアでの人気条件を把握します。購入しようとしている物件が需要と大きくずれている場合は、間取り変更も含めたリフォームを検討します。
「リフォームなしで現状のままの部屋で賃貸に出す場合、いくらだったら埋められますか」
「理想の状態にリフォームした場合、いくらまでなら決められますか」
というところも聞いておきます。
これによりいくらの家賃が適正なのか、実際に客付けが可能なのかという部分がわかってきます。
加えて、需要と供給のバランスを見る為に「敷金礼金の相場はいくらか」、大家から仲介業者へ支払う「広告料の相場は何ヶ月分なのか」も確認しておくといいです。
敷金礼金が取れているエリアは、賃貸需要が強いエリアです。最近は敷金礼金0円が当たり前になりつつありますが、そのような状況でも物件が選ばれていることになるからです。
また、広告料が2ヶ月分以上だと賃貸需要的には厳しいエリアになってきます。正常な範囲であれば1ヶ月の広告料で十分なことが多いです。
このようなヒアリングをまずは最寄駅のすべての不動産屋に対して行います。
必要に応じて両隣の駅の不動産屋さんに対しても、最寄のターミナル駅近隣の不動産屋に対しても行うと良いでしょう。
事前にリアルな賃貸事業の声を把握できれば空室リスクは非常に高い確率で回避できます。
客付けの方法を学ぶ
「そんなこと言ってもすでに物件を購入してしまったんだからやりようがないよ」
という方もいると思います。でも心配することはありません。
募集の条件や設定を工夫することで賃貸需要が弱いエリアであっても、満室経営を維持している大家さんは数多く存在します。
まず最初に入居者の物件契約までの流れを把握することが大切です。
- 入居者はポータルサイトで検索条件を指定して物件を検索します。
- 検索結果に出てきた物件を上から順に眺めていきます。
- 気になる物件があったら物件の詳細ページへ飛びます。
- 気に入ればそこで不動産屋さんへ問い合わせをします。
- その後不動産屋さんとのやりとりを経て、気に入れば物件の内見を行います。
- 内見後に問題がなければ、申し込みをします。
空室がまらない場合、この流れの中のどこかで問題が起きています。
ポータルサイトで閲覧数が低いという場合は、募集条件が悪く検索結果に表示されていない可能性があります。また、見栄えの悪い写真を使ってしまっていて、魅力的に見えずタップされないといったこともあるでしょう。
問い合わせがきているが内見に至らないという場合は、仲介会社への条件が悪く物件を紹介してもらえていないケースがあります。家賃が低い場合、仲介手数料も低くなり業者へ入る収入も少なくなります。家賃が高い物件や広告料が高い物件など業者の収入が多くなる物件の方が業者心理としては紹介したくなります。
この場合は広告料を値上げするのが効果的です。いつも1ヶ月分でお願いしていた場合なら2ヶ月分にしてみましょう。
内見までしているのに契約に結びつかないという場合は、内見時の部屋の状態を工夫すると良いです。物件問い合わせまではしているので、写真から見た物件の印象は悪くなかったはずです。最初の印象と実際に見た印象のギャップが大きくなってしまっていることが予想できます。
部屋に家具を設置してみたり、内見用のスリッパを置いてみたり、印象が良くなる工夫をしましょう。
そして最後の手段が値下げになります。値下げをしてしまうと売却時の価格も連動して下がってしまうので、本当に最後の最後の手段としてとっておきたいところです。
こうした大家側の努力によって需要が少ないエリアでも客付けできるんだということを覚えておいてください。
修繕リスク
修繕リスクとは、購入時には気づかなかったけど後になって雨漏りが発覚したり、あるいは水道トラブルが発生したり、予期せぬ修繕費用がかかってしまうリスクのことです。
修繕リスクに備えるには、トラブルが起こる前の予防策と起きてしまった後の対応策の2つの方法があります。両方押さえておくと何が起きても気にならない状態になれます。
修繕が不要な物件を買う
予防策のひとつは、修繕費が不要な物件を買うことです。
多くの場合、築浅物件がこれに当てはまります。
築古の場合でも、前の大家さんがしっかり手入れしてくれていると費用が少なく済むことがあります。
リフォームに自信がない場合は、この方法だと安心感があります。
購入前にリフォーム業者同伴で修繕見積もりをとる
とはいえ築古物件で探していくと、全くリフォームが不要という物件は少ないでしょう。現実的には必要となるリフォーム費用分を割り引いて購入するのがよいです。
物件の購入前には必ずリフォーム業者と共に建物の状態を確認するようにしてください。
いくら買い付けを急がなければいけない状況でもこの作業をしないことのリスクはとても大きいです。リフォームがいくらかかろうとも吸収できるほど割安で購入できるなら問題ありませんが、そうでない場合は必ず業者とともにチェックをしましょう。
大手のリフォーム業者であれば無料で見積もりを出してくれます。
この金額をベースに物件価格に対して指値を入れます。
リフォーム箇所の洗い出しができていれば、購入時にそれを加味して価格交渉ができます。
事前に必要となる修繕費用の分だけ割り引いて購入できれば、後になっても安心です。
修繕費用を抑える方法を学ぶ
さらに、大手の出してきた見積もりからは10％から20％うまくいけば50%もリフォーム費用を削減することが可能です。
こちらに関しては以下の記事を参考にしてください。
高値づかみリスク
次は高値づかみのリスクについてです。
高値づかみとは相場に対して高い価格で購入してしまうことです。
高値づかみの何が怖いのか、具体例で考えてみます。
例えば、相場が表面利回り12％のエリアで利回り10％で購入したとします。
「利回りが10％あれば収支はまわりそうだから大丈夫なんじゃない？」と考えるかもしれません。
ですが、売却する時はどうでしょうか。利回り12％のエリアでは利回り10％で売ることはできません。
高い確率で購入時の価格よりも安く売る羽目になってしまいます。
つまり、購入した時点で売却損が確定している状態です。
これは高利回りだから大丈夫、低利回りだから危険、とかそういう話ではありません。
相場よりも高く買ってしまったことが問題なのです。
例えば、都内であれば一棟RCは5％6％で売買されていたりします。
利回り8％で購入したとすると、購入直後から利回り6％で売却できることになるので、購入時点で売却益が確定していると言えるのです。
絶対的な利回りではなく、エリアの平均的な利回りをベースに比較することが大切になります。
多くの場合、ポータルサイトなどで提示されている物件価格そのままで購入すると高値づかみになっています。
指値を入れたことがないという場合は高値でつかまされているかもしれません。
「今すぐ買わないと他の人にそれてしまいますよ」
「良い物件なので今すぐ買い付けをお願いします」
などの業者からの煽りには十分気をつけてください。
探せばいくらでも出てくるような物件なのに、スルガ銀行で融資がつくことを理由に「銀行も認めている良物件ですよ」と迫られることがあるようです。
スルガと地方RC物件の組み合わせで苦労されている投資家の方が多いという声も耳にします。
このようなことを回避するにはどうすればよいのでしょうか。
相場観を知る
高値づかみを回避するには、エリアの相場観を知ることです。
築年数や木造、S造、RCの構造ごとに市場の平均利回りはどのくらいなのか？が分かっていれば、高値で買ってしまう可能性は下がります。
相場観を知るには、楽待、健美屋などのポータルサイトで物件を毎日チェックしておくと良いです。
はじめは全く高いのか安いのかわからないかもしれませんが、エリアを絞って利回り順に見ていると次第に「お、これは見ない利回りだな」と違いがわかるようになってきます。
相場がわかるようになるまでは、物件を買ってはいけません。
あとは、「ローンが通るから買う」「不動産屋の営業マン良い物件と言うから買う」という買い方もやめましょう。
相場観を持った目で自分の購入基準を持ち、それにマッチしているかどうかで判断するようにしましょう。
割安で購入する方法を学ぶ
そもそも割安で購入することができれば高値づかみになるということはないですよね。
相場よりも安く買う方法のひとつに、競売で買う方法があります。競売とはオークション形式で物件を購入できる場です。
Aさんがローンで不動産を購入したとします。
しかし、ローンの返済ができなくなってしまいました。
お金を返してもらえないと、お金を貸した金融機関は困ってしまいます。
この時のために、金融機関は不動産に抵当権という権利を設定しています。
抵当権とは、お金を返してもらえなくなった場合、対象となる物件を競売にかけ、売れたお金で借金を返してもらえる権利です。
つまり、持ち主が返済不能となった物件が競売市場で売りに出されるわけです。
競売では相場の7割から8割で購入できることもあります。
競売は一般市場での売買と異なり不動産屋の仲介はありません。
また購入前に物件内部を確認することもできません。
3点セットと呼ばれる資料から購入に値するかを判断することになります。
そのためリスクは非常に高いです。十分に学習した上で取り組まなければ火傷します。
一時はこのように安く購入できたこともありましたが最近は競売もメジャーになったため、そこまで割安で買えないことも増えてきているようです。
一般市場で割安に購入する方法は、こちらの記事を参考にしてください。
値下がりリスク
値下がりリスクとは、購入時よりも売却時の価格が下がり損失を出してしまうリスクのことです。
不動産は土地と建物の合計価格で売買されます。
建物の価格は、新築の時をMAXとしてそれからは年月が経つにつれて値下がりします。これは避けようがありません。
建物の寿命は、法定耐用年数で言えば木造が22年、S造は34年、RCは47年です。
耐用年数を過ぎると建物の価値は0円とみなされます。（銀行では）
一方、土地の値段は建物の価格推移とは異なります。
土地の需要が高まれば値段は上がり、需要が下がれば値段は下がります。人口が多い地域ほど値段が高く、人口が少ない地域ほど値段は下がります。
これは人口が多い地域ほど人気があるという事です。商売のためにお店を出しても高い売り上げが見込めるでしょうし、賃貸に出しても買い手は見つけやすくなるでしょう。
では値下がりリスクを避けるためにはどうすればよいでしょうか？
値下がりしないエリアで買う
最もわかりやすいのがこれですね。値下がりしにくいエリアで買うという方法です。
値下がりしにくいエリアとは、今後の人口増が見込まれていたり、再開発が行われていたりなど今後も発展が見込まれるエリアになります。
都内でも都心5区は特に地価が高いですが、こうしたエリアは値下がりリスクが低いと言えるでしょう。
ただし値下がりリスクは低いけれど、土地の価格は強烈に高くなるため、表面利回りは低くなってしまいます。
利回りと値下がりリスクのバランスをとるために、都内23区までエリアを広げたり、地方の政令指定都市も対象に加えたりして、エリアの拡大を検討しても良いでしょう。
割安に購入する
「都内で低利回りはさすがに厳しい」
「ある程度利回りを求めるとどうしても地方になってしまう」
そんなこともあるでしょう。
エリアが値下がりリスクを持つ地方の場合でも、そもそも購入時に値下がり以上に割安に購入が出来ていれば、値段が下がったとしても損失を出す可能性を下げれます。
ここでも割安に購入する事が大事になってくるのです。
家賃減少リスク
建物の価格と同様、家賃は年が経つにつれて下がります。
これは避けようがありません。日本では新築の人気が根強く、築古ほど不人気となるためです。
なので、家賃は減少し続ける前提で収支シミュレーションをしておきましょう。
あらかじめ下がるものとして計算しておけば、下がる前に売却したり、大規模修繕でバリューアップをしたり、打ち手を用意できます。
家賃の減少は避けられませんが、家賃はゼロ円まで下がり続けるわけではありません。
エリアによって異なりますが一定の金額近辺で下げ止まります。これは、生活保護で最低限の生活費が支給されることが関係しています。
この最低金額は、summoやホームズなどで実際に検索をしてみればすぐにわかると思います。
築古物件を買う場合は、家賃は底をついていることも多く、むしろリフォームを加えることで最低ラインから家賃アップを狙うことも可能です。
新築物件であれば10年以内に売却、中途半端な中古は避けて、家賃が底値をついた築古を買うなどメリハリのある買い方が良いと思います。
火災・地震リスク
物件を持つことの独特のリスクがこれです。火災や地震により、建物が消失、倒壊して家賃収入がゼロになってしまうリスクです。
他の金融資産では、火災や地震があっても基本的には現物ではないため、問題はありません。もちろん連動して企業の株価が下がれば損失につながることもあると思いますが。
火災保険・地震保険に入る
これに関しては素直に火災保険に加入してリスクに備えます。もちろん地震保険にも加入しておきます。
多少高くてもきっちりとお金をかけておくことで、一発退場を避けることができるので忘れずに加入しましょう。
ハザードマップを見て水没のリスクがある場合は、水災に関するオプションもつけます。
また施設賠償責任保険にも加入しておくと良いです。
例えば、建物の老朽化により階段の足場が崩れ借主の方が怪我をしてしまった場合、大家が賠償責任を問われることになりますが、施設賠償責任保険に加入しておくとこの費用を補償してもらうことができます。
金利上昇リスク
一棟物件は価格が高いため、融資を使い購入することが多いです。
融資条件となる金利は、その時々により上がったり下がったり変動していくものです。
金利上昇リスクとは、将来的に今より金利が上昇し想定外の利息返済に追われるリスクとなります。
例えば、5000万円のローンを組む取引のことを考えてみます。
期間25年、金利2%の場合、毎月の返済額は211,927円となります。
金利が4％まで上昇すると毎月の返済額は263,918円となります。
これだけで毎月5万円の支払増が生じています。馬鹿にならない数字です。
金利上昇リスクに対してできることは何があるでしょうか。
頭金を入れる
一つは頭金を入れることです。借金の額を減らせば金利が上昇しても返済額の増分は少なくなります。究極的ななリスクヘッジは現金のみでの購入です。
ただし不動産投資の序盤フェーズでは、フルローンで攻める方が規模拡大の上でも有利なため、なかなか頭金を入れるのは難しいですよね。
割安に購入する
もう一つは、やはり割安で購入することです。割安にすることで借入金額を抑えることができ、たとえフルローンだとしても割安である分だけ返済比率は下がります。
賃貸経営としては安全圏からスタートできるため、多少金利が上昇したとしても安定的な運営ができることでしょう。
業者に貪られるリスク
割と見落としがちなのが、このリスクです。
不動産投資は一人では成り立ちません。
多くの業者の協力が必要となります。
物件を購入する時は不動産の売買仲介業者、新築で建物を建てる時は建築会社、リフォームをする時はリフォーム会社、融資を受ける時は金融機関、物件の運用中には賃貸管理会社、客付けの時は賃貸仲介業者、税金のための税理士、火災保険は保険屋さん、などなど。
業者は一見こちらの味方をしてくれているように見えます。
ですが、自分でも自覚のないうちに業者の養分となっていることもあるため注意が必要です。
業者目線での考え方を学ぶ
売買仲介業者は、売買契約成立で仲介手数料を得るビジネスモデルです。売り続けなければ収入を確保する事はできません。
そのため実際にはぼったくり物件であっても、あたかも良物件のように説明をして売りに来ることもあります。
建築会社はアパートやマンションを建てて売ることで収入を得るビジネスモデルです。立てて売り続けなければ生活が出来ません。
「新築アパートどうですか？」と建築会社から提案を受けた場合、僕らの利益よりも彼らの利益を考えて提案しているんだと肝に銘じてください。
提案は、その会社が得意としている構造、工法で建てることが最も良いんだというロジックになっているはずです。
その他の業者達も同様にそれぞれ異なる収益構造を持っています。
なので業者の提案に乗る前に、なぜこの業者はこんなことを言っているのか、この業者は誰からどのように収入を得ているのかを把握してください。
多くの場合、僕ら投資家と業者の利益は相反します。
業者が儲かれば僕らは損をし、僕らが儲かれば業者が損をします。
食うか食われるかのサバイバルです。気を抜けばいつ食い殺されてもおかしくありません。
何の情報もなく、無防備に飛び込むことは自殺行為です。
戦場に立つ前に、最低限どんなプレイヤーがいるのか予習しておきましょう。
ここまで業者は悪い人だと言うような話が続いてしまいましたが、必ずみんなが悪人だと言うわけではありません。
これは彼らの収益構造上、致し方ないことでもあります。生活するために、売らなくてはならなければあなたも売るでしょう。
また、中には本当に投資家のことを考えて提案をしてくれる優良な業者さんもいます。
相手のことを学び、自分で考えて行動を決めることが大切になるので、この点を理解しておきましょう。
まとめ
多くのリスクとその対策について触れましたが、いかがでしたでしょうか。もう一度整理します。
- 空室リスク
- 修繕リスク
- 高値つかみリスク
- 値下がりリスク
- 家賃減少リスク
- 火災・地震リスク
- 金利上昇リスク
- 業者に貪られるリスク
ここまで読んでいただけたらお気付きの通り、実は全てのリスクは割安に購入できれば回避可能です。
安く購入できていれば、家賃を下げて満室にできます。
修繕費用も吸収できます。値下がりしても売却益を狙えます。
家賃減少しても、金利が上がり返済額が増えたとしても赤字にならず運営できます。
火災・地震の際も損失を少なくできます。安く購入できている時点で業者の食い物にならず、業者をうまく活用できていると言えるでしょう。
購入時に8割勝負が決まると言っても過言ではありません。
今はネットでも多くの先人達のノウハウが学べる時代です。
「こんなはずじゃなかった」を避けるためにも、物件を購入する前に十分な学習をして臨みましょう。
