不動産投資って何なの？いいの？どうなの？
不動産投資の存在を知ったばかりの人は右も左もよくわかりませんよね。
なんとなく不動産業者に騙されるんじゃないかとか、借金抱えて身を滅ぼすんじゃないかとか、そういう不安もあると思います。
僕自身もそうでした。実際不動産屋さんって怪しいですよね。しつこく営業されることもあるし。そういう意味でもあまり不動産投資に良いイメージがなかったのは事実です。
ただ、そういったネガティブなイメージだけで不動産投資のこと知らないでいることは、大きな機会損失だと言えます。
不動産投資は富裕層であれば、やってない人はいないでしょう。けっして怪しいものではなく資産運用の一つの形として存在していて、今後お金持ちを目指すのであれば避けられないものでもあります。
不動産を通じて資産を守ったり、相続したり、増やしたり。こういった事は遅かれ早かれかかわることになります。
だから若いうちに不動産投資とはどういうものなのか真正面から向き合っていくことが大切です。
今回は、不動産投資をすると何がいいのか、他の資産運用と比べてどの辺がいいのかというところを紹介します。
ローンを使える
まず不動産投資ではローンを使えるので実際持っているお金よりも大きな資産を運用することができます。
これは不動産投資だけのメリットです。例えば株式だったり、投資信託だったり、FXだったりそういった他の資産運用の方法では、基本的には自分の貯金額、自分の持ってるお金が投資の限界になります。
自分が1000万円しか持っていない場合、株式投資では1000万円分の株を購入することしかできませんが、不動産投資では1億の物件を購入することもできてしまいます。
そのため少ないお金で大きな金額を動かすことができ、短期間のうちに大幅なキャッシュフローを得ることができるようになります。
この少ないお金で大きなお金を動かすことをレバレッジを効かせるといいますが、他の金融商品でいうとFXもレバレッジを効かせることができます。
ただFXではロスカットと言って、一定額以下まで値下がりをしてしまうと強制的にすべて売却されて損失が確定してしまうというリスクがあります。
一方で、不動産投資では土地の価格がいくら値下がりしようが物件を誰かに強制的に売却されることはないため、FXで言うロスカットに当たるようなリスクは存在しません。
生命保険がわりになる
2つ目の特徴として生命保険代わりになるという点があります。
不動産購入する時、多くのケースでローンを使うことになりますが、ローンを使う時に団体信用生命保険という保険を使うことができます。
略して団信とも言われる団体信用生命保険ですが、これは自分が死んでしまうなど最悪のケースの時に、銀行に対して残債全ての金額が保険としておりる仕組みになっています。
つまり、もしもの時に残された家族に借金を残すことなく物件だけを譲ることができます。
なので物件から定期的に家賃収入が丸ごと身内の手元に残る。というような状態が作れます。
このような意味で生命保険代わりの役割を持っているのです。
この特徴も他の資産資産運用には見られない特徴になります。
年金がわりになる
第3の特徴は年金代わりにもなるという点です
ご存知の通り収益物件からは定期的な家賃収入があります。入居者を確保できていれば安定的な収入源となります。これは本業辞めた後にも、老後にも継続的にこの恩恵を受けることができます。
なのでサラリーマンのうちから老後を見据えて準備しておく方が多いというのも納得です。
節税できる
第4の特徴は節税ができるという点です。
不動産を購入すると建物に該当する価値を減価償却費として費用計上できるようになります。
不動産の税金は売上－経費＝所得にかかってくるので、減価償却費として経費が増える分所得減らすことが出来、税金も減らすことができます。
高額の給与を得ているサラリーマンの中では減価償却費を多くとれる築古木造物件を購入して節税をするという方もいます。
この節税という部分も、他の金融商品ができない特徴です。
この部分は話は難しいのでまた別途詳細を説明しようと思います。
介入できる部分が多い
第5の特徴は他の資産運用に比べて自らが介入できる部分が非常に多い点です。
例えば入居者の募集の最悪自らが賃貸仲介会社に営業に回り汗水たらして入居者確保を図る加速させることができますが一方で投資信託の場合はどうでしょうか？基本的にはどの銘柄を選ぶかということしか自らアクションを反映させることができる部分がありません。
他にも物件を購入する価格は不動産投資では自らが選ぶことができます。高いと思ったら指値をして価格交渉することができますが株式や投資信託では平等に値段が付けられているので値下げ交渉するといったことはできません。
さらに、リフォームをする場合、よりコストの安い業者を探し、発注することでコスト削減ができます。
不動産投資ではほぼ全てにおいて自らの行動により費用を抑えたり売上を増やしたり改善を入れることができるのです。
この自らが介入することで成果を出せるという部分が僕の一番好きなところです。
この部分を別の意味で捉えると不動産投資はもはや投資の域を超えて事業だと言えると思います。
自らが社長となりどの領域へコストを割くのか、力を入れていくのか、それにより業績が左右される。
こういうところがホント楽しいですね。
不動産投資では様々なリスクがあります。空室リスクや家賃下落リスク修繕のリスクや売却ができなくなるリスク。
これらのリスクに対して実は具体的な打ち手があります。
例えば空室リスクに対しては賃貸需要正確に把握するスキルだったり客付けスキルを磨けば回避できます。
修繕頻発による経費爆増のリスクに対しては、購入前にリフォーム費用を見極めるスキルやリフォーム費用削減スキルを磨くことで回避が可能です。
これらは不動産仲介業者、管理会社、リフォーム会社の営業の言いなりにならずに自らが考えて行動することで回避できる部分です。
泥臭く、足を動かして行きましょう。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
再度、不動産投資の特徴をまとめます。
- ローンを使える
- 生命保険代わりになる
- 年金代わりになる
- 節税ができる
- 自ら介入して改善できる
ネガティブなイメージを払拭できたではないでしょうか。
なんとなくのイメージで不動産投資を理解しようとしないことの機会損失はあまりにも大きいです。
この機会により深く不動産投資を学んでいくことをお勧めします。
